Dziś w Dziale Analiz realexperts.pl zakończona została estymacja ekonometrycznego modelu wartości nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) w regionie warszawskim.

Łącznie opisano szczegółowo z map, planów i dokumentów i zwizjonowano w terenie 2404 nieruchomości w 10 powiatach (a nawet kilka % więcej, bo część wypadła w trakcie wizji). Po odrzuceniu garaży, transakcji małymi udziałami, transakcji o niskim Wiz i nieruchomości z budynkami wyburzonymi (deweloperskie) do estymacji modelu przyjęto 1670 nieruchomości. Po wykluczeniu odstających/wpływowych ostateczna estymacja dokonana została na bazie 1480 nieruchomości z okresu od początku 2006 r. do 10.2013 r.

W trakcie budowy modelu największym problemem było silne skorelowanie pomiędzy niektórymi cechami, co wymagało zastosowania takich technik jak np. Analiza Składowych Głównych (PCA).

Ostatecznie w modelu uwzględniono następujące cechy rynkowe:
– datę,
– typ prawa (własność/uw),
– udział,
– powiat (Warszawa, grodziski, warszawski zachodni, miński, pruszkowski, otwocki, piaseczyński, legionowski, nowodworski, wołomiński), – odległość od Warszawy, od powiatu i i od gminy w km,
– odległość od drogi wojewódzkiej lub lepszej w km,
– kategoria drogi publicznej (DKA – droga krajowa (autostrada), DKS – droga krajowa (ekspresowa), DK – droga krajowa (pozostałe), DW – droga wojewódzka, DP – droga powiatowa, DG – droga gminna),
– sposób dostępu z drogi publicznej (wjazd bezpośredni z drogi, wjazd pośredni z drogi, wjazd drogą wewnętrzną, wjazd nieuregulowany, wjazd przez kompleks zabudowy, wjazd przez służebność),
– powierzchnię całkowitą budynków (PC = PZ x L.kond.),
– podpiwniczenie (% PC),
– powierzchnię gruntu,
– kształt nieruchomości (Wk),
– typ rozlokowania budynków (pierzejowy, wolnostojący, w kompleksie zabudowy),
– liczbę budynków,
– liczbę funkcjonalnych części,
– przekroczenia granicy nieruchomości (brak, nieznaczne, znaczne),
– zabytkowość (0-1),
% udział estetyki architektury (0-5),
% udział stanu technicznego (0-7),
% udział standardu (0-5),
% udział nowoczesności (0-4),
% udział konstrukcji (solidna, lekka, ażurowa, częściowo bez ścian, bez ścian),
% udział technologii (prefabrykowana, murowana, stalowa, drewniana),
% udział lat budowy (lata 2006+, lata 2000-05, lata 90, przedwojenny, lata 80, lata 70, lata 60, lata 50),
% udział typów powierzchni (BA – biurowo-administracyjny, OK/SZ – kultura i zdrowie, UH – usługowo-handlowy, brak informacji, GH – gastronomiczno-hotelowy, GP – garaże/parkingi, W – warsztatowy, M – magazynowo-składowy, SB – socjalno-bytowy, MU – mieszkalno-usługowy, WZ – wiaty/zadaszenia, P – produkcyjny, G – gospodarczy, IN – inny, RS – rolniczy specjalistyczny, R – rolniczy ogólny).
Uwzględniono także warunki transakcji: typ podmiotu sprzedającego i kupującego (publiczny, prywatny) przetarg, sprzedaż wymuszona.

W przyszłości być może zostaną uwzględnione jeszcze dodatkowe cechy, które zostały określone dla nieruchomości w bazie.

Tomasz Kotrasiński

szef Działu Analiz realexperts.pl